Das Platzen der amerikanischen Immobilienblase und die Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt machen die Frage nach dem zukünftigen Wertzugewinn von Immobilien in Deutschland relevanter denn je.
Dies liegt auch an der nicht immer einfachen Suche nach rentablen Investitionsobjekten aufgrund der Bankenkrise. Und an dem allgemeinen wirtschaftlichen Wandel.
Immobilienkauf – nur wo?
Die Wertentwicklungsprognosen von Immobilien sind größtenteils standortabhängig. Doch auch allgemein betrachtet kann man einem Immobilienerwerb in Deutschland zustimmen. Die entsprechende steuerliche Situation ist nach wie vor günstig und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung lässt nicht auf einen langfristigen Einbruch der Immobilienwerte schließen. Allerdings ist die in den letzten Jahrzehnten besonders auf dem deutschen Immobilienmarkt vorherrschende Preisstabilität nicht mehr gewährleistet: Weder Grundstücke noch Immobilien bilden ganz automatisch entscheidende Vermögenswerte – außer vielleicht an bevorzugten Lagen.
Immobilienmarkt in Deutschland
© PantherMedia/Laura Boese
Die Wertentwicklung ist neben der geographischen Situation stark von der Art und der Nutzung der Immobilie abhängig. Für Eigentumswohnungen gilt die Frage der Urbanität: Liegt die Wohnung auf dem Land, oder im ländlichen Umfeld, dann sind hier die Wertsteigerungschancen in den nächsten 5-10 Jahren wahrscheinlich eher gering. Es gibt nur noch wenig tatsächliche Stadtflucht, und sie wird in den nächsten Jahren nochmals weiter abnehmen. Die noch vor zwanzig Jahren deutlich spürbare Anziehung des ländlichen und kleinstädtischen Wohnumfeldes hat sich umgekehrt. Zieht man noch die wohl unausweichliche Benzinpreisentwicklung in Erwägung, wird klar, dass die flächige Zersiedelung und die momentan weiter zunehmende finanzielle Belastung von Pendlern Landwohnungen weiter im Wert sinken lassen werden.
Investition in Eigentumswohnungen
Bei den Eigentumswohnungen in Städten über 200.000 Einwohnern lohnt sich in den nächsten Jahren vor allem eine Investition in Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 80 m², bestenfalls mit Balkon oder Gartennutzung. Ein Grund: Zahlungskräftige Familien und wohlhabendere Singles fragen eher größere Objekte nach.
Eine Investition in ländliche oder kleinstädtische Geschosswohnungen wird sich aufgrund der rückläufigen Mietpreisentwicklung eher nicht mehr lohnen – es sei denn, es handelt sich um echte Schnäppchen oder aber um Einzugsgebiete von eher hochpreisigen Großstädten wie München oder Hamburg.
Investition in Häuser und unbebaute Grundstücke
Beim Markt für freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sieht es in etwa ähnlich aus. Durch die gesellschaftliche Überalterung und Vererbungen kommen in den nächsten Jahren viele Einfamilienhäuser auf den Markt; dieser Trend wird durch die hohe Scheidungsrate und die ständig wachsende Mobilität auf dem Arbeitsmarkt noch verstärkt. Auch der Kauf von baureifen Grundstücken in ländlichen Gegenden stellt ein Problem dar: Schon vorab müssen die Baukosten recht niedrig gehalten werden, um einen lohnenswerten Verkauf tätigen zu können.
Der Kauf von Baugrund in Städten ist durchaus anzuraten, vor allem, wenn man ihn einige Jahre lang unbebaut lassen kann. Vielleicht ist auch eine Zwischennutzung möglich, beispielsweise als Parkplatz mit einzeln vermieteten Stellplätzen. Auch bei unbebauten Grundstücken ist der Markt umkämpft und fast garantiert einer stetigen Preissteigerung unterworfen. Mit Geduld kann man ohne große Instandhaltungskosten auch aus einem Grundstück ohne Bebauung einen guten Gewinn erwirtschaften.
Investition in Gewerbeimmobilien
Geschäftshäuser, Büroimmobilien und andere Gewerbeimmobilien sind eindeutig konjunkturabhängig zu bewerten, und im hohen Maße abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung ihres Standortes; Pauschalurteile lassen sich hier schwer fällen. Als Tendenz lässt sich aber ablesen, dass reine Büroimmobilien ohne Anschluss an ein kulturelles oder zumindest gesellschaftliches Leben, wie es in vielschichtigen Businesscentern gegeben ist, zunehmend problematischer werden. Dementgegen sind möglicherweise integrierte Gebäudekomplexe oder Anlagen im Kommen, die Synergieeffekte zwischen benachbarten Branchen schaffen, sowie Wohnen, Arbeiten und Serviceleistungen kombinieren.
